自己驗屋不求人！8大自己驗屋注意事項&3類房屋驗屋重點

你知道驗屋註意事項有哪些嗎？買房是人生大事，拿到鑰匙的那一刻有多興奮，發現房屋問題時就有多崩潰。很多人以為驗屋是專業人員的事，但其實自己也可以做初步的驗屋，還能剩下一筆費用。如果你不知道自己驗屋如何進行的話，不妨了解一下我們整理的8大自己驗屋注意事項和中古屋、新房屋等3類房屋驗屋的驗屋重點。

為什麼一定要驗屋？這3個目的別忽略

可能有人會說：「房子是新的，或屋主說沒問題，還需要驗屋嗎？」答案是肯定的。自己先做驗屋，核心目的有這幾個：

1. 掌握房屋真實狀況：不論是新成屋還是中古屋，表面看起來光鮮亮麗，深處可能藏著牆面裂縫、水管堵塞、電路老化等問題。自己驗屋能讓你對房屋品質有客觀認知，避免買到「金玉其外敗絮其中」的房子。
2. 為談判與維修爭取主動：如果驗出問題，中古屋可以憑藉問題清單與屋主談價，要求降價或讓屋主先修復；新成屋則能及時向建商反應，要求依合約進行整改，避免入住後再扯皮。
3. 規避日後居住風險：電路短路可能引發火災，牆壁滲水會損壞傢俱，屋頂漏水更是惱人。自己驗屋能提前發現這些潛在風險，及時處理後才能住得安心。

自己驗屋抓重點！這8大項目別放過

自己驗屋不用追求「面面俱到」，但核心項目一定要檢查仔細。以下這些重點，每一個都關係到日後居住體驗，千萬別馬虎：

• 牆面與天花板：這是最直觀的部分，要檢查是否有裂縫、滲水痕跡、漆面剝落。尤其是廚房、衛浴周圍的牆面，以及陽台天花板，容易因潮濕出現問題。
• 地面鋪裝：不論是磁磚、木地板還是大理石，都要檢查鋪設是否平整，縫隙是否均勻，有無空鼓、缺角、刮傷。空鼓的磁磚日後容易脫落，木地板起翹則可能是受潮或鋪設不當。
• 門窗設備：開關是否順暢，密閉性好不好（可以拿張紙夾在門縫裡，關門後拉紙，拉不動說明密閉性不錯），玻璃有無刮痕或破損，五金配件是否牢固。
• 水路系統：打開所有水龍頭，檢查水壓是否足夠（打開後水流量穩定、噴射有力即正常），排水是否順暢，水管介面處有無漏水。馬桶要測試沖水力度，並觀察底部是否滲水。
• 電路系統：將屋內所有燈具打開，檢查是否正常亮燈。用電筆測試每個插座是否通電，並檢查漏電保護器是否能正常跳閘（按下測試按鈕，電源應中斷）。
• 廚房與衛浴：廚房抽油煙機試運轉，看吸力是否足夠；瓦斯爐要檢查點火是否順暢，火焰是否呈藍色。衛浴的防水是重點，可做簡單閉水試驗（堵住排水口，加水3-5公分，24小時後看樓下或牆面是否滲水）。
• 屋頂與外牆：如果是頂樓戶，要檢查屋頂防水層是否有破損、裂縫，排水溝是否暢通。非頂樓戶可觀察外牆是否有滲水痕跡，尤其是陽台、窗戶周圍。
• 附屬設施：如冷氣、熱水器、抽油煙機等附贈設備，要試運轉檢查是否正常工作；陽台的防護欄高度是否符合標準（至少110公分），是否牢固。

自己驗屋怎麼做？8大自己驗屋注意事項！

驗屋注意事項1：驗屋時間選對，問題無所遁形

千萬別選陰天或晚上驗屋！最好選晴朗的白天，光線充足時，牆面的細小裂縫、漆面瑕疵都能看得清清楚楚。如果條件允許，雨後1-2天再去驗一次，此時牆面、屋頂的滲水問題最容易暴露出來。另外，驗屋時要確保屋內水電都已接通，否則無法測試水路和電路。

驗屋注意事項2：自備簡單工具，比空手檢查更高效

不用買昂貴的專業工具，自備幾樣小東西就夠了。下面這張表格整理了必備工具及用途，照著準備準沒錯：

驗屋注意事項3：逐間檢查不跳過，陰暗角落多留意

驗屋時建議按「客廳→臥室→廚房→衛浴→陽台」的順序逐間檢查，避免漏檢。很多人容易忽略櫃子內部、床底、天花板角落等陰暗處，這些地方反而可能藏著滲水、霉斑等問題。打開櫃子時可以聞一下味道，如果有異味，可能是潮濕或建材甲醛超標。

驗屋注意事項4：水路檢查要耐心，多開多等看反應

檢查水路時，不要只開一個水龍頭，要把所有房間的冷熱水龍頭都打開，觀察水壓是否一致。排水測試要耐心，在洗手台、浴缸放滿水後再拔掉塞子，看排水速度是否夠快，有無積水現象。馬桶沖水後，要等1-2分鐘，觀察馬桶是否有回流或底部滲水的情況。

驗屋注意事項5：電路檢查要全面，漏電保護別忘測

除了用電筆檢查插座通電情況，還要測試每個開關是否能控制對應的燈具。最重要的是檢查漏電保護器，按下配電箱上的「測試按鈕」，如果所有電源都中斷，說明漏電保護器正常；如果沒反應，則可能存在故障，日後用電有安全隱患。另外，要留意插座的相位是否正確（可用相位檢測器，台灣五金行約100-200元就能買到），相位錯誤可能導致電器損壞。

驗屋注意事項6：記錄問題要詳細，文字圖片都要有

發現問題千萬別只靠記憶，一定要詳細記錄。建議準備一個筆記本，寫清楚問題所在的位置（如「主臥靠陽台牆面左上角」）、問題類型（如「裂縫長約5公分」），並用手機拍照片或錄視頻存證。如果是中古屋，還可以對著房屋平面圖標註問題位置，後續與屋主溝通時更直觀。

驗屋注意事項7：新成屋vs中古屋，驗屋重點有區分

新成屋和中古屋的房屋狀況不同，驗屋時的側重點也不一樣。新成屋要多關注建材品質、施工工藝是否符合合約約定，比如牆面是否平整、磁磚空鼓率是否過高（新成屋空鼓率應低於5%）；中古屋則要重點檢查設備老化情況，如電線是否發黃、水管是否銹蝕、熱水器使用年限等（熱水器使用超過8年建議更換）。

驗屋注意事項8：不懂就問別勉強，及時求助專業人士

自己驗屋畢竟有局限性，比如牆面內部的水管滲漏、屋頂防水層的隱患等，很難憑肉眼發現。如果驗屋時發現可疑問題，比如牆面有不明原因的潮濕痕跡，或電路開關經常跳閘，千萬別勉強判斷，及時請專業驗屋師前來檢查，花點費用總比日後花大錢維修划算。

自己驗屋一步一步來！5步流程輕鬆掌握

1. 前期準備（驗屋前1-2天）：聯繫屋主或建商，確認驗屋時間和水電接通情況。準備好驗屋工具和筆記本、手機等記錄工具。如果是新成屋，帶上房屋買賣合約和施工圖，方便對比建材和格局。
2. 整體巡查（入屋後先做）：進屋後先繞房屋走一圈，整體觀察房屋格局是否與合同一致，牆面、地面、天花板是否有明顯的大面積損壞或瑕疵，門窗是否完好。這一步主要是建立對房屋的整體認知，標出需要重點檢查的區域。
3. 細部檢查（核心步驟）：按照「牆面→地面→門窗→水路→電路→廚衛→屋頂→附屬設施」的順序逐項檢查。每檢查一項，就及時記錄問題並拍照。水路和電路檢查要反覆測試，確保沒有問題。比如電路，要測試所有插座和開關；水路，要測試冷熱水和排水。
4. 問題核實（檢查結束前）：將記錄的問題清單拿出來，逐項回到現場核實，避免記錄錯誤或漏記。對有疑問的地方，再次檢查或用不同方法驗證，比如懷疑牆面滲水，可以用手摸一下牆面是否潮濕，或詢問屋主近期是否有漏水情況。
5. 整理資料（驗屋結束後）：將記錄的文字、照片、視頻整理成一份清晰的「驗屋問題清單」，標註問題的嚴重程度（如「緊急：主臥牆面滲水」「輕微：客廳磁磚一處空鼓」）。如果是中古屋，及時將清單發給屋主，溝通維修或降價事宜；如果是新成屋，提交給建商要求整改。

驗屋要花多少錢？台灣驗屋費用大公開

自己驗屋幾乎不用花錢，只需要自備簡單工具。但如果需要請專業驗屋師，費用就有不同的標準了：

另外，若需要額外做甲醛檢測、土壤檢測等特殊項目，每項費用約2,000-5,000元不等。建議大家先自己做初步驗屋，再針對發現的問題請專業人士做重點檢查，這樣能節省部分費用。

不同房屋類型怎麼驗？3類房屋驗屋要點介紹

新成屋、中古屋、預售屋的特性不同，驗屋時的關注點也有很大差異。下面針對這三種常見房屋類型，分別講解驗屋重點：

新成屋：盯緊施工品質與合約一致性

新成屋雖然是全新的，但施工過程中可能存在偷工減料或疏忽，驗屋時要重點對比合約，確保「承諾與交付一致」。具體重點如下：

• 建材核對：對照合約中的建材清單，檢查牆面漆、磁磚、木地板、門窗五金等是否與約定品牌、型號一致。比如合約約定用「XX牌防潑水漆」，就看牆面漆的包裝或標籤是否相符。
• 施工工藝：檢查牆面是否平整（用靠尺測量，誤差應小於3毫米），磁磚空鼓率是否超標（單一區域空鼓率不超過5%），木地板縫隙是否均勻（間隙應小於0.5毫米）。
• 設備安裝：檢查冷氣、熱水器、抽油煙機等附贈設備是否為全新產品，安裝是否牢固，使用說明書、保固卡是否齊全。試運轉時聽運轉聲音是否平穩，無異常噪音。
• 防水測試：廚房、衛浴、陽台必須做閉水試驗，建商通常會提前做，但自己驗屋時可以要求現場示範，或檢查防水層的厚度（應不少於5毫米）。

中古屋：聚焦老化問題與隱藏損傷

中古屋因使用過一段時間，容易出現設備老化、零件磨損等問題，有些屋主可能會刻意修補掩蓋隱藏損傷，驗屋時要更加細心。重點如下：

• 電路老化：檢查配電箱內的電線是否發黃、硬化，開關插座是否有燒焦痕跡。詢問屋主電路使用年限，若超過15年，建議請電工做全面檢查，避免短路起火。
• 水路銹蝕：打開水龍頭，觀察水質是否渾濁（可能是水管銹蝕），水管介面處是否有漏水痕跡。若房屋建造超過10年，建議檢查水管材質，舊式鐵管容易生銹，建議更換為PPR管。
• 牆面滲水修補痕跡：仔細觀察牆面顏色是否均勻，若某一區域顏色明顯比周圍淺，可能是屋主修補過滲水痕跡。可以用手摸牆面，感受是否潮濕，或詢問鄰居該房屋是否有漏水紀錄。
• 附屬設備使用狀況：詢問冷氣、冰箱、洗衣機等設備的購買時間和使用狀況，試運轉時檢查運轉效率。比如冷氣開啟後，10分鐘內室溫應下降5℃以上，否則可能需要加冷媒或維修。

預售屋：重點在契約與施工進度監督

預售屋是還在建造中的房屋，無法像新成屋那樣做全面驗屋，但可以通過監督施工進度和審核契約來規避風險。重點如下：

• 契約審核：仔細閱讀契約中的施工規範、建材清單、交屋時間、延遲交屋賠償等條款。要求建商標明建材的品牌、型號、產地，避免使用「同等級產品」等模糊表述。
• 施工進度監督：按契約約定的時間到工地查看施工進度，檢查施工品質。比如鋼筋的直徑、間距是否符合設計要求，水泥砂漿的配比是否合理（可詢問現場施工人員）。
• 樣品屋與實際房屋比對：樣品屋通常會做「美化處理」，比如縮小傢俱尺寸讓空間看起來更大。要注意樣品屋的建材、格局是否與契約約定一致，並要求建商在契約中注明「樣品屋僅供參考，實際以施工圖為準」。
• 交屋前驗屋：預售屋交屋前，建商會通知買方進行驗屋，此時要按照新成屋的驗屋標準逐一檢查，發現問題及時提出，要求建商整改後再簽字交屋。

驗屋常見Q&A：3個熱門問題解答

很多人在驗屋時會遇到各種疑問，下面整理了3個最常見的問題，附上詳細解答，幫你掃清疑惑：

1.中古屋屋主不認可我驗出的問題，不願意維修或降價怎麼辦？

首先，驗屋時的文字記錄、照片、視頻是重要證據，要及時出示給屋主。如果屋主仍不認可，可以提議請雙方都認可的第三方專業驗屋師重新檢查，檢測費用可協商分擔。若第三方驗屋師確認問題存在，屋主通常會願意協商。

若屋主仍拒絕，可依據房屋買賣契約中的相關條款主張權益——台灣《民法》第354條規定，出賣人應擔保標的物無滅失或減少其價值之瑕疵，若驗出的問題影響房屋使用價值，買方有權要求減少價金或解除契約。建議在協商時全程錄音，保留溝通證據，必要時可諮詢地政士或法律專業人士協助處理。

2.新成屋交屋時，建商要求先簽字再驗屋，這樣合理嗎？可以拒絕嗎？

這樣的要求不合理，買方有權拒絕。根據台灣《公寓大廈管理條例》及建築相關規定，新成屋交屋應遵循「先驗屋、後簽字」的原則，建商有義務提供充足時間讓買方檢查房屋狀況。若建商以「不簽字就不給鑰匙」「延遲簽字算買方違約」等理由脅迫，買方可明確拒絕，並以書面形式（如存證信函）通知建商要求履行驗屋義務。

若建商堅持違規操作，可向直轄市或縣市政府的建築管理課投訴（投訴電話可透過地方政府官網查詢），主管機關會介入調查處理。建議在交屋前與建商約定明確的驗屋時間，並在契約中註明「驗屋合格後方完成交屋手續」，杜絕建商鑽漏洞。

3.自己驗屋時發現小瑕疵，比如牆面有細小裂縫、磁磚一處空鼓，需要要求屋主或建商整改嗎？

是否要求整改需根據瑕疵的性質和影響判斷，建議「區分類型、重點把關」。若只是牆面表面的細小裂縫（寬度小於0.2毫米），且位於非承重牆，可能是牆面漆料乾縮導致，對房屋結構和使用影響不大，可與屋主或建商協商折價，自行修補；若磁磚空鼓僅一處，且位於客廳等非經常踩踏區域，也可協商折價處理。

但以下兩種情況必須要求整改：一是影響安全的瑕疵，如承重牆裂縫、防護欄不牢固、電路相位錯誤等；二是日後維修成本高的瑕疵，如衛浴牆面空鼓（可能導致日後瓷磚脫落、防水失效）、水管介面微滲漏（長期會導致牆體發霉）。整改時要約定明確的整改期限和驗收標準，整改完成後親自復驗，並拍攝驗收照片存證。

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參考文獻